相続したマンションの評価額の調べ方｜堤信之税理士事務所が解説

相続によってマンションを取得した際、最初に直面するのが「評価額をどうやって調べるか」という問題です。特に東京都武蔵野市のように地価やマンション価格が高いエリアでは、評価額の違いが相続税に大きな影響を及ぼします。

相続税の計算は「時価」ではなく、税務上の「評価額」に基づいて行われます。つまり、実際の売買価格ではなく、相続税法に定められた評価ルールに従って金額を算出する必要があります。この評価額の算出を誤ると、本来より多く相続税を支払うリスクや、逆に申告漏れとして追徴課税の対象となるリスクがあります。

堤信之税理士事務所では、こうした不動産相続における評価業務を得意としており、これまでに東京都だけでなく、神奈川・千葉・埼玉といった広範なエリアで多数のご依頼をいただいてまいりました。この記事では、相続したマンションの評価額の調べ方というキーワードを軸に、評価の仕組みから具体的な手順、注意点までを徹底的に解説いたします。

評価額の調べ方を正しく理解することが、相続税の節税にも直結します。今後の手続きをスムーズに進めるために、ぜひ最後までご覧いただき、「じゃあ堤信之税理士事務所に相談してみようかな」と思っていただければ幸いです。

評価額を決める仕組み

マンションの評価額はなぜ重要か

相続において、マンションの評価額は相続税の金額を左右する非常に重要な要素です。評価額が高くなるほど課税対象の財産が増え、結果として相続税が高くなります。

実際の不動産市場では、マンションの価値は売買価格で評価されますが、相続税法では「相続税評価額」によって判断されます。この評価額は路線価や固定資産税評価額、倍率方式などを用いて計算されるものであり、実勢価格とは異なる独自のルールに基づいて算出されます。

東京都武蔵野市のように不動産価値が高い地域では、評価額のズレが相続税に及ぼす影響は非常に大きく、数百万円から数千万円の差が生じることもあります。そのため、マンションの評価額を適切に調べ、根拠を持って申告することが、相続税対策の第一歩なのです。

堤信之税理士事務所では、評価額の調査から根拠の提示、税務署への説明までを一貫して行い、納税者の不利益を防ぐサポートを行っています。

路線価方式とは

相続税評価の基本となるのが「路線価方式」です。これは国税庁が毎年発表している「路線価」に基づいて土地の価格を算出する方法です。

路線価とは、道路に面した1㎡あたりの価格であり、固定資産税評価額よりも実勢価格に近い水準で設定されています。東京都武蔵野市のような都市部では、路線価も高額になる傾向があり、土地の持分割合や敷地権割合によって、マンションの評価額に影響を与えます。

マンションの一室の場合、その土地持分に応じた土地評価額を算出し、それに建物の評価を加えた合計額が「マンション全体の評価額」となります。

土地の形状や間口、奥行き、接道状況などによっても補正がかかるため、正確な評価には専門知識が必要です。

固定資産税評価額による方法

マンションの建物部分の評価には、固定資産税評価額が用いられます。これは市区町村から送られてくる固定資産税通知書に記載されている評価額で、相続税評価額の基準として一般的に認められています。

具体的には、固定資産税評価額に70％を掛けた額が、相続税評価額の目安とされます。たとえば、固定資産税評価額が1,000万円であれば、評価額は700万円になります。

建物部分の評価は経年劣化によって年々減少するため、新築時より評価が低くなる傾向があります。こうした減価の考慮も含めて、適切に評価を行うことが節税に繋がります。

堤信之税理士事務所では、マンションの建物評価も含めたトータルな評価額算出を行い、正確で根拠ある申告書類の作成をサポートします。

評価方法を誤るとどうなるか

評価額を誤ると、相続税の過大納付や過少申告といった深刻な問題に発展します。特に過少申告をしていた場合には、税務調査が入り、重加算税や延滞税などのペナルティが課される可能性もあります。

一方で、正しい評価ができていれば、適切な控除や特例が使える可能性も広がります。たとえば、「小規模宅地等の特例」や「配偶者控除」などは、評価額が根拠となる制度です。

不動産評価の経験が乏しい税理士や、自己判断で評価を行った結果、数百万円の税金を多く支払ってしまった事例も少なくありません。

堤信之税理士事務所では、マンション評価におけるリスクを未然に防ぎ、税務調査にも耐えうる申告書を作成する体制を整えています。

評価額の調査はプロに任せるべき理由

評価額の調査には、不動産・税務・登記といった多分野の知識が必要です。特にマンションは土地と建物が一体となっており、敷地権割合・管理費・修繕積立金なども含めた複雑な要素が絡みます。

そのため、相続マンションの評価を正確に行うには、不動産評価に精通した税理士による判断が不可欠です。堤信之税理士事務所では、不動産鑑定士や司法書士とも連携し、「評価ミスによる税金の過払い」や「後日の税務調査リスク」を根本から排除します。

また、東京都武蔵野市という地域特性に即した地価・路線価の動向も踏まえて評価を行うため、地域密着の専門性を活かした安心のサポートが可能です。

実際にどうやって調べるか

マンション評価額の基本的な算出手順

相続税申告のためにマンションの評価額を調べる際は、次のようなステップを踏みます。

まず最初に確認するのは、路線価と固定資産税評価額です。路線価は国税庁のホームページから閲覧でき、マンションの立地する道路に設定された1㎡あたりの価格を調べます。次に、マンションの敷地権割合を乗じて土地部分の評価額を算出します。

建物部分については、市区町村から送られてくる固定資産税の課税明細書に記載された評価額を用います。この評価額に一定の割合（原則70％）を掛けることで、相続税評価額が求められます。

このように、土地と建物の評価額を合算して、マンション全体の評価額を計算します。あくまでも申告用の評価額であり、実際の売買価格とは異なりますが、税務署に納得してもらえるよう、根拠をもった評価が重要です。

堤信之税理士事務所では、これら一連の流れを代行し、的確な評価額の算出と申告書の作成を一括でサポートいたします。

国税庁の路線価図を活用する

路線価を調べるには、国税庁が公開している「路線価図」を活用します。これはインターネット上で無料で閲覧可能で、毎年7月にその年の価格が更新されます。

対象となるマンションの所在地を検索し、接道している道路の1㎡あたりの単価を調べ、その数値に敷地権の割合（持分割合）をかけて土地部分の評価額を出します。

この作業には、正確なマンションの登記情報や敷地権割合の確認が必要です。また、間口、奥行き、形状、私道の有無などによって補正率をかける場合もあるため、単純な計算では済まないケースもあります。

堤信之税理士事務所では、こうした補正項目もすべて考慮し、過不足のない評価で正当な相続税額を算出しています。

固定資産税課税明細書を確認する

マンションの建物部分の評価は、市区町村が発行する「固定資産税課税明細書」をもとに確認します。この明細書には、評価額とともに課税標準額、税額などが記載されており、相続時にも重要な資料となります。

建物の評価額は「原価法」に基づき計算されており、築年数に応じた減価償却がすでに反映されています。つまり、築年数が古いほど、相続税評価額は低くなります。

この情報をもとに、評価額を適切に記録し、土地部分の評価と合算して申告書に記載します。固定資産税評価額が不明な場合や書類を紛失している場合は、市役所で再発行してもらうことも可能です。

登記簿謄本や管理規約の活用

正確な敷地権割合や共有部分の確認には、登記簿謄本や管理規約が欠かせません。特にマンションは、専有部分以外に共有の敷地や建物部分が存在するため、その持分を正しく把握する必要があります。

登記簿謄本からは、専有部分の面積、構造、敷地の共有持分などが確認でき、管理規約からは共用部分の範囲や修繕積立金の情報などが得られます。

こうした情報は、評価額の根拠として税務署に説明する際にも役立ちます。不明確な部分があると、税務署から追加資料の提出を求められることがあるため、最初から正確な書類を揃えておくことが大切です。

堤信之税理士事務所では、登記情報の取得から管理規約の精査まで代行し、申告に必要な全ての書類を的確に整備いたします。

現地調査と写真の重要性

評価額を決定する際に、現地調査や物件の写真が役立つ場面も多くあります。特に築古マンションや、管理状態にばらつきがある物件の場合には、評価額に対して根拠を補強するための資料として有効です。

たとえば、エントランスが破損している、建物全体が老朽化している、エレベーターがないなど、評価額にマイナスの影響を与える要素は写真で補足説明することで説得力が高まります。

現地調査は義務ではありませんが、税務署からの問い合わせに備え、申告前に実際の状態を把握しておくことは大きなメリットとなります。

堤信之税理士事務所では、必要に応じて現地視察を行い、評価額が過大にならないよう、客観的な証拠を収集・提示しています。

評価を下げるためのポイント

評価額を下げることで税負担を軽減

相続において、マンションの評価額を適正に、かつ合法的に下げることで相続税の負担を軽くすることが可能です。高く評価しすぎると不要な税金を納めることになり、逆に過少評価すると税務署からの調査リスクが高まります。

そのため、「適正な評価額」で申告することが原則ですが、評価額を構成する要素を正しく理解することで、無理のない範囲での評価減が実現可能です。

たとえば、築年数が古い、管理状態が悪い、エレベーターがない、日当たりが悪い、騒音がひどいなどの事情は、「実際の価値」を下げる要素として評価額にも影響を与えます。これらを申告時に適切に加味できれば、相続税を大幅に抑えることができる可能性があります。

堤信之税理士事務所では、現地調査や実勢価格との比較、市場動向の分析などを通じて、適切な評価調整を実現するノウハウを蓄積しています。

築年数と減価償却の効果

マンションの建物部分は、時間の経過とともにその価値が減っていきます。これを「減価償却」と言い、築年数が古ければ古いほど、建物の評価額は低くなります。

たとえば、鉄筋コンクリート造（RC造）の建物は法定耐用年数が47年とされていますが、築30年を超えると、評価額はかなり下がっているのが一般的です。

この減価の影響を適切に評価に反映させることで、建物部分の評価額を抑えることができ、結果として相続税も低く抑えられます。古いマンションの場合、減価の反映が不十分なまま評価されているケースもあるため注意が必要です。

堤信之税理士事務所では、減価償却の知識を活用して、法令に則った上での最大限の節税を目指した評価を行っています。

地域特性や取引事例の反映

東京都武蔵野市のようなエリアでは、駅近の物件と郊外の物件で評価額に大きな差が出ることもあります。さらに、同じ建物内でも階層や向きによって実勢価格が異なるのが現実です。

こうした地域特性や市場での取引事例を反映させることで、相続税評価額を現実に即した水準に調整することが可能です。たとえば、近隣の売買事例に比べて不利な条件がある場合、路線価による評価だけでなく、実態を反映した減額調整を行うことも検討されます。

堤信之税理士事務所では、地域密着型のネットワークとデータベースを駆使し、武蔵野市の市場動向を踏まえた柔軟な評価対策を行っています。

管理状態・修繕履歴の開示

マンションの管理状況は、その資産価値に大きく影響します。たとえば、管理費や修繕積立金の未納が多い建物、管理組合が機能していない建物などは、市場価値が低いため、評価額も引き下げる余地があります。

また、長期間にわたり大規模修繕が行われていない場合、物理的な老朽化だけでなく、心理的瑕疵としても評価が下がるケースがあります。

こうした事情を証明するには、管理規約・修繕履歴・理事会議事録などの客観的資料を収集して提示することが重要です。

堤信之税理士事務所では、管理面の問題も含めて評価調整の根拠を整備し、税務署に対して合理的に主張できる資料づくりもサポートしています。

評価減のための専門家連携

評価額を下げるためには、税理士だけでなく、不動産鑑定士や建築士、司法書士などとの連携が重要になるケースがあります。たとえば、建物に構造的な問題がある場合や、相続登記が未了のまま放置されている場合など、専門的判断が必要な場面は少なくありません。

堤信之税理士事務所では、相続業務に特化した外部の専門家ネットワークを活かし、総合的かつ戦略的な評価額の見直しと申告を行っています。

東京都武蔵野市という地域性を踏まえた現実的なアプローチと、制度の正確な理解に基づく適切な節税対策を組み合わせることで、ご家族の資産を最大限に守る提案をしています。

よくある間違いと注意点

実勢価格を評価額と勘違いする

相続マンションの評価で最も多い誤解のひとつが、「実勢価格＝評価額」と考えてしまうことです。実勢価格とは、市場で実際に売買されている価格のことであり、税務上の評価額とは異なります。

たとえば、実勢価格が5,000万円のマンションでも、相続税評価額は3,000万円程度になる場合があります。評価額は、国税庁が定める路線価や固定資産税評価額を基準に、独自の方法で算出されるため、市場での売買価格をそのまま使うことはできません。

堤信之税理士事務所では、お客様が誤解しやすい評価のポイントを丁寧にご説明し、正しい評価額に基づいた相続税申告を行っています。

築浅物件の過大評価に注意

築浅のマンションを相続した場合、見た目や立地の良さから高い評価がつくと誤解されやすいのですが、実際には評価額が思ったよりも低く抑えられることがあります。

建物部分は築年数に応じて減価償却が進みますが、税務上の評価額は固定資産税評価額で算出されるため、新築価格や分譲価格とはかけ離れているケースも珍しくありません。

そのため、築浅＝高評価という思い込みで、過大に評価して申告してしまうと、本来納めなくてもよい税金を負担する結果になることがあります。

こうした誤解を避けるためにも、堤信之税理士事務所では、築年数・構造・立地などを正確に反映した評価をご提案しています。

一般的な固定資産税評価額の使い方の誤り

固定資産税評価額をそのまま相続税評価額として使用してしまうのも、よくある間違いの一つです。固定資産税評価額は、相続税評価額の基礎になるものではありますが、必ずしも同一ではありません。

建物部分は原則として固定資産税評価額を70％に圧縮して計算しますが、土地については路線価方式が基本です。この違いを理解せずに申告すると、税務署から更正の通知や追加課税を受ける恐れがあります。

堤信之税理士事務所では、評価方式の違いと適用範囲を明確にし、誤りのない評価を行います。

管理状況を軽視した申告

マンションの管理状況は、実際の資産価値や評価額に密接に関わる要素ですが、それを無視して申告してしまうケースも少なくありません。管理組合の不備や修繕積立金の不足、共用部分の老朽化などがある場合は、評価減の根拠となることがあります。

これらを見落としてしまうと、本来よりも高額な評価額で申告してしまい、不要な税金を払うことになります。

堤信之税理士事務所では、物件の管理状況まで含めた多角的な視点から評価を行い、正当かつ有利な申告をお手伝いします。

専門家への相談を怠るリスク

相続マンションの評価は、専門的な知識と経験が不可欠な分野です。自己判断やネット情報だけに頼って評価額を算出し、申告してしまうと、結果として税務署からの修正要請や追徴課税を受ける可能性があります。

また、正しい手続きをしていないと、相続人間のトラブルや不公平な税負担が生まれることにもつながります。

堤信之税理士事務所では、相続税の実務に精通した専門家として、評価から申告、節税対策、還付手続きまでを一括で対応可能です。

堤信之税理士事務所ができるサポート

評価額調査から申告まで一括対応

相続したマンションの評価には高度な専門性が求められるため、評価から申告までを一貫して任せられる税理士事務所の存在が不可欠です。

堤信之税理士事務所では、「相続したマンションの評価額の調べ方」に関する豊富な経験をもとに、路線価・固定資産税評価額の調査、登記情報の確認、評価書類の作成、相続税申告書の作成までをワンストップで対応しています。

東京都武蔵野市を中心に、これまで多数の不動産相続に携わってきた実績があり、お客様の負担を最小限に抑えた効率的な手続きをご提供しています。

不動産評価に強いネットワーク

当事務所では、不動産評価の精度を高めるために、不動産鑑定士や土地家屋調査士、建築士との連携体制を整えています。

たとえば、マンションの敷地権割合が複雑なケースや、評価額に争点がある場合には、外部の鑑定士による裏付けをとることで、税務署に対して説得力のある申告を行うことが可能です。

こうしたネットワークにより、専門家が必要な場面にもスムーズに対応できるのが堤信之税理士事務所の強みです。

節税のための評価調整と根拠資料の整備

相続マンションの評価額を適正かつ合法的に調整するためには、税務署に認められるだけの明確な根拠資料が必要です。

堤信之税理士事務所では、固定資産税課税明細書や登記簿謄本だけでなく、マンションの管理状況や修繕履歴、現地写真、近隣の売買事例データなどを収集・整理し、税務署に対して説得力ある申告資料を作成します。

こうした準備により、税務調査リスクを未然に回避し、正当に税負担を軽減することが可能となります。

相続後の売却や還付にも対応

相続後にマンションを売却する予定がある方には、譲渡所得税のシミュレーションや納税資金対策も含めた総合的なご提案を行います。

また、過去に申告した内容に誤りや過大な評価があった場合には、相続税の還付請求手続き（更正の請求）にも対応しています。

「すでに税金を払ってしまったが、払い過ぎではないか心配」という方も、堤信之税理士事務所にご相談いただければ、評価の見直しから還付請求までしっかりとサポートいたします。

ご家族全体の将来設計まで見据えた支援

相続は「税金の話」だけではなく、ご家族の将来、財産の活用方法、生活の安定にも深く関わる出来事です。

堤信之税理士事務所では、目先の税金だけにとどまらず、マンションを残された方の生活設計や、他の相続人との関係、今後の不動産活用の方針までを視野に入れたご提案を行います。

「相続税の負担を軽くしたい」「将来的にトラブルが起きないように準備しておきたい」という方に対し、真摯に向き合い、家族全体の幸せを支えることを使命として活動しています。

よくあるご質問Q&A

Q1：相続したマンションの評価額はどうやって決まるのですか？
評価額は、国税庁が定める「路線価」や市区町村の「固定資産税評価額」をもとに算出されます。土地部分は路線価方式、建物部分は固定資産税評価額を基準に算出されるのが一般的です。それらを合算してマンション全体の評価額を決定します。

Q2：実勢価格と相続税評価額は違うのですか？
はい、異なります。実勢価格は市場での売買価格ですが、相続税評価額は税務上の独自ルールで算出された金額です。そのため、売却価格よりも低い評価額になることがほとんどです。

Q3：固定資産税評価額だけで申告しても大丈夫ですか？
建物部分は固定資産税評価額で評価できますが、土地部分は路線価に基づく算出が必要なため、それだけでは不十分です。評価方法を誤ると、申告内容に不備が生じ、追徴課税を受けるリスクがあります。

Q4：築年数が古いマンションは評価額が安くなりますか？
はい、なります。建物は築年数に応じて価値が下がるため、評価額も減少します。ただし、土地の評価は築年数に左右されないため、トータルの評価には注意が必要です。

Q5：申告後に評価額の誤りに気づいた場合、修正できますか？
はい、できます。相続開始から5年10カ月以内であれば、更正の請求により税金の還付を受けることが可能です。堤信之税理士事務所では、評価見直しと還付手続きのサポートも承っております。

Q6：相続したマンションを売却する場合、税金はどうなりますか？
売却により利益が出た場合、譲渡所得税が発生します。ただし、相続時の評価額が取得費となるため、評価額を正しく申告しておくことが節税の鍵となります。

Q7：堤信之税理士事務所ではどこまで対応してくれますか？
評価額の調査、資料の収集、相続税申告書の作成、税務署対応、還付請求、譲渡税対策まで、相続に関するすべての業務を一括して対応しております。東京都武蔵野市を中心に、関東全域からご相談をいただいており、ご紹介実績も多数ございます。

まとめ

相続においてマンションを引き継いだ場合、その評価額を正しく調べることは、相続税の負担を大きく左右する重要なステップです。特に東京都武蔵野市のような不動産価値が高いエリアでは、評価額の違いが数百万円単位の差となることもあります。

本記事では、「相続したマンションの評価額の調べ方」をテーマに、以下のような重要ポイントをご紹介してまいりました。

• 評価額は実勢価格ではなく、路線価や固定資産税評価額に基づいて算出されること
• 評価額を構成する土地・建物の評価方法とその具体的な手順
• 節税のために知っておきたい評価調整の考え方
• 評価を誤ることによる税務上のリスク
• 評価額調査から申告・還付対応まで一括して任せられる専門家の重要性

堤信之税理士事務所では、相続したマンションの評価額の調査をはじめ、相続税申告、還付請求、譲渡税対策に至るまで、お客様の状況に応じた最適なサポートをワンストップでご提供しております。

創業以来20年以上にわたり、東京都武蔵野市を拠点に、東京・神奈川・千葉・埼玉といった首都圏全域からご紹介によるご相談を数多くいただいてきた実績があります。

「評価額の調べ方がわからない」「相続税が心配」「間違いのない申告をしたい」──そんな時は、どうぞ安心して堤信之税理士事務所にご相談ください。納税者の立場に立った丁寧な対応と、正確で信頼ある手続きで、ご家族の大切な財産を守るお手伝いをさせていただきます。